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    细读:土地增值税清算实例

    2019-07-30  元宇宙财税   |  转藏
       

    一、开发公司基本情况

    北京嘉和房地产发展有限责任公司成立于2003年10月,经济性质为私营有限责任公司,主要经营: 房地产开发、销售;工程机械维修、租赁;物业管理服务。法定代表人:戴燕。注册资本2000万元,经营地址在北京市AAA经济技术开发区将军路。

    二、开发项目具体概况

    阳光大厦综合楼项目是2003年12月由北京吉兴工贸实业有限公司申请,经北京AAA经济技术开发区管理委员会批准立项的,该项目建筑面积约30 000平方米,占地面积约6.9亩,项目估算总投资5 000万元。2003年12月取得建设用地规划许可证,2005年1月取得建设工程规划许可证,9月取得建设工程施工许可证,2005年8月经北京AAA经济技术开发区管理委员会批准变更投资主体,由“北京吉兴工贸实业有限公司”变更为“北京嘉和房地产发展有限公司”。

    2005年10月北京嘉和房地产发展有限公司与北京吉兴工贸实业有限公司签署国有土地使用权转让合同,并于当年开始施工,2006年3月取得商品房预售许可证,共计27层223套,经北京富展置业投资顾问有限公司出具面积实测成果报告,实测面积为40283.75平方米,其中:可售面积36842.30平方米,人防及车库不可售面积3441.45平方米,截至2011年12月31日,实际已售面积26637.59平方米,未售10204.71平方米(1-4层),销售比例为72.30%。该项目2007年8月竣工验收,2008年4月由北京天达工程造价事务所出具北京阳光建设(集团)有限公司《关于阳光大厦工程施工结算的审计报告》,其中:土建46 307 463.02元,桩基7 382 188.92元、室外场地1 962 853.61元、内装修及2-4层、25-27层电梯厅装修2 591 944.40元、电梯厅、卫生间装修7 506 268.73元、阳光大厦外装饰幕墙39 981 687.40元、绿化1 704 122.21元、安装工程52 609 062.98元,合计160 045 591.28元。

    三、清算审核流程

    该项目截至2011年12月31日,已符合清算条件,税务机关于2012年年初下达了土地增值税清算通知书,企业也在规定时间内提供齐全资料,进行了自主申报,自主申报增值税税额为负数,已预缴土地增值税3 107 233.02元将全额退回。

    税务机关安排了清算小组到企业进行了纳税评估,在评估过程中清算审核小组通过土地出让合同、土地使用权证、规划平面图,房屋户(室)面积对照表,发现疑点,并通过现场勘察加以证实,掌握项目开发的实际情况,发现资料之间存在疑点。

    对建筑安装费、前期费用、基础设施费等项目审核中,按照具体发包或收费项目审核,按发包项目收集合同、决算、发票,并统计造表进行比对分析,比对与账载金额是否一致,有无预提的情况;查明发票是否符合税收规定,有无取得不符合规定的建安发票;分析单位成本是否合理,有无重复列支材料成本等。上述基础工作为判断项目成本是否合理提供了充分的依据。

     四、土地增值税清算审核情况

    1.收入审核

    截至2011年12月31日,该项目共销售5-27层,计26 627.59平方米,其中:企业账面发生额为155 361 650.71元,经审核,发现合同已签,客户未付款139 600.72元,企业账上未确认为收入,应调增139 600.72元。

    2.扣除项目审核情况

    (1)取得土地使用权所支付的金额

    截至2011年12月31日取得土地使用权企业账面列支的金额为1 923 194.05元审核无误,予以确认。其中:转让土地使用权支付金额1 839 484.00元,已于2011年8月在税务机关开具发票。土地转让契税73 579.40元,付土地交易服务费9 580.65元,付AAA国土局土地登记费550元。本次清算可扣除取得土地使用权所支付的金额:1 923 194.05×72.30%=1 390 500.99元。

    开发成本:(2)-(7)

    (2)土地征用及拆迁补偿费。包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

    截至2011年12月31日土地征用及拆迁补偿费发生数为0。

    (3)前期工程费。包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。包括:项目整体性报批报建费、规划设计费、勘测丈量费、“三通一平”费、临时设施费、预算编审费等。

    截至2011年12月31日该企业账面共发生前期工程费计6 808 648.01元,经审核,应予调减1 301 293.16元,审核确认的前期工程费为5 507 364.85元,审核调整事项如下:

    ①列支未取得符合税法规定票据的费用441 158.71元,不符合税收规定,不允许扣除,应予调减。

    ②列支测算费40 000.00元,咨询费184 000.00元,服务费93 461.12元、市容费4 000.00元、广告设计费23 000.00元、销售测绘费43 986.50元、审计费64 000.00元、代理及公证费48 684.00元、水箱卫生及消防检测费38 093.00元,合计费用539 224.62元,应在期间费用中列支,不符合税收规定,不允许扣除,应予调减。

    ③列支印花税金11 504.00元,不允许扣除,应予调减。

    ④列支嗓音超标排污费81 000.00元,不允许扣除,应予调减。

    ⑤截至2012年5月31日仍未支付的桩基及测绘费228 405.83元,不允许扣除,应予调减。

    本次清算可扣除的前期工程费:(6 808 648.01-1 301293.16)×72.30%=3 981 908.31元。

    (4)建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。包括:土建工程费安装工程费(强电、弱电、给排水、电梯、空调、消防、煤气、采暖,上述各项如有甲供材、甲供设备的,还应包括相应的甲供材费、甲供设备费。对于电视机、壁式空调等可以分离部分,不得作为房地产开发成本)、装修工程费(主要指内外墙、地板、地毯、门窗、厨洁具、电梯间、天棚、顶棚、雨篷等的装修费,有甲供材的,还应包括相应的甲供材费)、项目或工程监理费其他(如现场垃圾清运费、工程保险费等)

    截至2011年12月31日该账面共发生建筑安装工程费150 880 932.78元,根据企业提供的资料显示单位建筑成本3 745.45/平方米(150 880 932.78/40283.75),经审核,应予调减22 470 199.64元,审核调整事项如下:

    ①列支应在期间费用中列支的运费2 246 739.78元,不允许扣除,应予调减。

    ②列支售楼处费用98 027.00元、劳务费5 400.00元、标牌楼字款16 000.00元、服务费5 775.00元,合计125 202.00元,应在期间费用中列支,不允许扣除,应予调减。

    ③列支竣工后发生的修补费用2800.00元,不允许扣除,应予调减。

    ④重复列支甲供材18 993 763.12元,不允许扣除,应予调减。

    ⑤列支非本单位费用1 101 694.74元,不允许扣除,应予调减。

    主要费用项目明细表

    序号

    项目

    金额(元)

    1

    桩基工程

    2 834 918.13

    2

    土建工程

    42 558 661.75

    3

    机电安装工程

    31 535 339.96

    4

    空调工程

    2 821 440.02

    5

    智能化、火灾报警等

    7 338 848.08

    6

    装饰工程

    9 235 512.26

    7

    幕墙工程

    35 250 654.33

    8

    绿化工程

    1 502 479.49

    9

    电梯工程

    4 356 349.04

    10

    其他

    13 446 729.72


    合计

    150 880 932.78

        主要费用项目明细表如表所列示。

    根据北京市建工局公布的高层商务楼的建筑成本(2005-2007年)平均价1 892.8元/平方米,而该项目的建安成本达到2 161.89元/平方米。通过调查,审核小组发现建设方北京阳光建设(集团)有限公司与项目开发商北京嘉和房地产发展有限公司为关联方,建筑安装成本的真实性不能有效确定,企业亦不能提供充分理由说明建筑成本偏高的合理性,经研究后决定按北京市建工局公布的高层商务楼的建筑成本平均价1 892.8核定该项目建筑安装成本1892.8×40283.75=76 249 082元,应予调减10 840 125.94元,本次清算可扣除的建筑安装工程费:(150 880 932.78-22 470 199.64-10 840 125.94)×72.30%=85 005 486.33元。

    建安成本就是指房屋建筑成本、房屋设施设备安装成本的简称。建安成本计算公式:建安成本=房屋建筑材料和人工成本+安装房屋的设施设备和人工成本,及建设房屋与安装房屋设施设备的总投入,包括了基础工程、主体结构、墙体、水电、门窗、安防、给水、排水等材料、人工方面的成本投入。

    (5)基础设施费。包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

    截至2011年12月31日该企业账面共发生基础设施费14 517 616.55元,经审核,应予调减2 696 930.16元,审核确认的基础设施费为11 820 686.39元,审核调整事项如下:

    ①列支竣工后发生费用22 502.00元,不允许扣除,应予调减。

    ②重复列支甲供材1 485 112.71元,不允许扣除,应予调减。

    ③列支未取得符合税法规定票据的费用1 189 315.45元,不允许扣除,应予调减。

    本次清算可扣除的基础设施费:(14 517 616.55-2 696 930.16)×72.30%=8 546 551.05元。

    (6)公共配套设施费。包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

    截至2011年12月31日该企业账面共发生公共配套设施费7 906 093.56元,经审核,应予调减1 202 532.01元,审核确认的公共配套设施为6 703 561.55元,审核调整事项如下:

    ①列支竣工后发生的费用307 308.34元,不允许扣除,应予调减。

    ②列支非本单位费用89 000.00元,不允许扣除,应予调减。

    ③列支未取得符合税法规定票据的费用739 678.67元,不符合税收规定,不允许扣除,应予调减。

    ④列支应在期间费用中列支的费用64 505.00元,不符合税收规定,不允许扣除,应予调减。

    ⑤截至2012年5月31日仍未支付的机械车库款2 040.00元,不允许扣除,应予调减。

    本次清算可扣除的公共配套设施费:(7 906 093.56-1 202 532.01)×72.03%=4 846 785.46元。

    (7)开发间接费用。是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

    现场工程管理费用,主要包括内部独立核算的,开发项目现场管理人员的工资及福利费、社会保险费、修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、劳动保护费、低值易耗品摊销、周转房摊销等。

    截至2011年12月31日该企业账面共发生开发间接费用3 326 104.72元。经审核,应予调减3 319 896.92,审核确认的开发间接费用为6 20780元,审核调整事项如下:

    ①列支广告费用1 240.00元、劳务费12 000.00元、定额费15 562.00元、保洁服务费2 500.00元、停车场管理费20 816.00元、标牌制作费80 000.00元、审计费230 000.00元。上述费用合计362 118.00元,应计入房地产开发费用,不允许计入开发成本,应予调减。

    ②列支应由施工方承担的水电费961 269.47元,不允许计入开发成本,应予调减。

    ③列支物业用品费用111 244.00元,不允许计入开发成本,应予调减。

    ④列支非本单位费用2 497.99元,不允许计入开发成本,应予调减。

    ⑤列支竣工后发生的费用6 255.00元,不允许扣除,应予调减。

    ⑥列支售楼处费用17 920.00元,不允许扣除,应予调减。

    ⑦列支的挖掘机、推土机、起重机、破碎锤的折旧费1 858 592.46元,不允许扣除,应予调减。

    本次清算可扣除的开发间接费用:(3 326 104.72-331 989 6.92)×72.30%=4 488.34元

    本次清算合计可扣除房地产开发成本金额102 385 219.49元。

    (8)与转让房地产有关的税金。是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

    该公司阳光大厦综合楼项目累计实现房地产收入155 361 650.71元,实际缴纳营业税7 768 082.53元,城建税388 404.13元,教育费附加310 723.29元,合计8 467 209.95元,核实无误。

    (9)房地产开发费用。开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

    “阳光大厦综合楼”全部使用自有资金,没有利息支出,房地产开发费用可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。该公司为“阳光大厦综合楼”项目发生的土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和为103 775 720.48元,剔除代收费用白蚁防治费49 752.00元不可加计扣除,可扣除的房地产开发费用为:(103 775 720.48-35 971.52)×10%=10 373 974.9元。

    (10)财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人,可按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和加计20 %的扣除。

    (103 775 720.48-35 971.52)×20%=20 747 949.8元。

    3.增值额及增值率

    该公司“阳光大厦综合楼”项目土地增值税清算转让房地产收入总额为155 501 251.43元,扣除项目金额为143 364 855.13元,增值额为12 136 396 .30元,增值率为8.46%。

    4.应纳税额的确认

    适用30%的税率,应纳土增3 640 918.89元。已缴纳3 107 233.02元,应补533 685.87元。

    土地增值税清算审核表






    单位:元

    项      目

    行次

     金  额

     账面数

     审核数

    一、转让房地产收入总额  1=2+3+4

    1

            155,361,650.71

      155,501,251.43

    货币收入

    2

            155,361,650.71

      155,501,251.43

    实物收入及其他收入

    3




    视同销售收入

    4



    二、扣除项目金额合计  5=6+7+14+17+21+22

    5

            249,456,776.52

         143,364,855.13

    1.取得土地使用权所支付的金额

    6

              1,923,194.05

        1,390,500.99

      2.房地产开发成本  7=8+9+10+11+12+13

    7

            183,453,395.62

         102,385,219.49


    土地征用及拆迁补偿费

    8

                 14,000.00

                 -  

    前期工程费

    9

              6,808,648.01

        3,981,908.31

    建筑安装工程费

    10

            150,880,932.78

       85,005,486.33


    基础设施费

    11

             14,517,616.55

        8,546,551.05


    公共配套设施费

    12

              7,906,093.56

        4,846,785.46


    开发间接费用

    13

              3,326,104.72

            4,488.34

    3.房地产开发费用  14=15+16

    14

             18,537,658.97

       10,373,974.90


    利息支出 

    15




    其他房地产开发费用

    16

             18,537,658.97

       10,373,974.90

          4.与转让房地产有关的税金等  17=18+19+20

    17

              8,467,209.95

        8,467,209.95

    营业税

    18

              7,768,082.53

        7,768,082.53

    城市维护建设税

    19

                388,404.13

          388,404.13


    教育费附加

    20

                310,723.29

          310,723.29

    5.财政部规定的其他扣除项目

    21

             37,075,317.93

       20,747,949.80

    6.代收费用

    22



    三、增值额  23=1-5

    23

            -94,095,125.81

          12,136,396.30

    四、增值额与扣除项目金额之比(%)24=23÷5

    24

    -37.72%

    8.47%

    五、适用税率(%)

    25

    30%

    30%

    六、速算扣除系数(%)

    26

                       -  

                 -  

    七、应缴土地增值税税额  27=23×25-5×26

    27

                       -  

        3,640,918.89

    八、减免税额  28=30+32+34

    28



    其中

    减免税(1)

    减免性质代码(1)

    29



    减免税额(1)

    30



    减免税(2)

    减免性质代码(2)

    31



    减免税额(2)

    32



    减免税(3)

    减免性质代码(3)

    33



    减免税额(3)

    34



    九、已缴土地增值税税额

    35

              3,107,233.02

        3,107,233.02

    十、应补(退)土地增值税税额  36=27-28-35

    36

             -3,107,233.02

          533,685.87

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