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    购房维权必读宝典

    2005-07-25  lytton   |  转藏
       

        购房维权必读宝典



        1.摸清楼盘家底
        预售商品房必须具有《商品房预售许可证》,现房必须具有《房地产权证》方可出售。购房者应当查验原件,并对其上所注明的内容遂一仔细核对,清楚了解自己想认购的该套房屋是否在可预售的范围之内?有无抵押或者查封?如此,即可避免买到集资房、抵押房,进而导致产权证无法办妥,商品房买卖合同可能无效等最恶劣情形的出现。
        具体资料可向房地产管理部门网站查询。


        2.小心交纳定金
        按照行规,在你决定购买某套房屋后,在签订正式商品房买卖合同之前,开发商往往会要求先行签订《认购书》并交纳定金。经验告诉我们,定金交纳之际往往就是购房烦恼开始之时。
       在签订《认购书》时,要特别注意其中限制或者剥夺购房者权利、免除开发商义务的条款,如有的《认购书》规定,在未签订正式《商品房买卖合同》之前要求购房者交纳首期楼款;将所有办不下按揭的责任规定全部由购房者承担。司法实践中,法院并不完全将这些条款一律视为无效,购房者必须引起高度重视。
      另一重要细节是,在签订《认购书》交纳定金之前,开发商有义务将正式买卖合同及其补充条款向购房者出示。购房者应当清楚了解正式商品房买卖合同及补充协议的内容,避免出现在交纳定金后,由于购房人的原因导致买卖合同无法成立、开发商不予退还定金的情况出现。
      在清楚《认购书》所定购房者义务自己均能接受的情况下,购房者才能与开发商签订《认购书》,对于销售人员口头承诺的内容,应当在认购书中作明确记载,作为日后签订正式商品房买卖合同的依据。


      3.谨慎签订合同
      目前,开发商一般均按房管部门合同范本与购房者签订正式商品房买卖合同。但由于范本合同本身存在许多选择性或者填空式的条款,加上开发商单方面制定的补充协议,使得合同的签订更加扑朔迷离。
    必须指出的是,购房者完全有权利与开发商就合同及补充协议的各项条款进行平等协商,而不是只能按开发商所定条款签订合同,若经双方协商无法就商品房买卖合同达成一致,由于不能归责于双方的原因导致商品房买卖合同不能成立的,开发商必须将所收取的定金一倍退还购房者。若是因为开发商违反先前约定,不将房屋卖给购房人的,开发商需双倍退还定金。
      对于开发商承诺的内容,应当写入合同或作为合同附件由开发商确认。装修标准应当明确具体,所用材料品牌、型号、产地最好写清;尽量采用套内面积计价,避免使用复杂的公摊面积计算;公用配套及房屋的附属设施也要有合同中列明;争取将将开发商免费赠送物品、包办城市户口等购房者特别关心的内容写成书面文件。
      对于装修不合格、逾期交楼、逾期办理产权证,公用设施不配套、户口办理等购房者关心的问题,除了规定开发商如何承担支付违约金的责任外,还应当规定在何种条件下购房者有权选择退房,并要求其赔偿经济损失,以充分保障购房人的合法权益。
      需要特别小心开发商的免除或者减少自己责任、排除购房者权利加重购房人责任的不公平条款。比如:逾期交楼的违约金只按购房者实际向开发商交纳的现金楼款作为计算基数,按揭贷款部分则排除在外;逾期交楼的违约金标准大大低于法定标准(每日万分之二点一);长期逾期交楼只承担支付违约金而不能退房;办理产权证的期限大大超出法定“交付使用90天内办妥产权证”的规定,有的甚至规定在交付使用后1000天内才办妥产权证;逾期办理产权证的违约金远低于国家规定;逾期办理产权证数年却只承担支付违约金而不能退房;免责条件无限扩大,不仅包括了法定的不可抗力情形,而且包括诸如政府行为的干预、技术原因、自然条件、卫生检查、地铁施工等等乱七八糟的事项,使得购房者风险无限增大,权利受损严重。
      最好别签补充协议。补充协议由开发商制定,全力维护开发商的利益是不言而喻的。现在的补充协议往往约定:合同与补充协议不一致的以补充协议为准,而补充协议的大部分甚至全部内容或多或少地将原合同中购房者利益水平调整到了最低程度。


      4.注意监证情况
      一般来说,合同签订之的30天内,开发商应当将商品房买卖合同交房地产管理部门登记监证,自此,购房者才真正拥有所购房屋的准物权。及时办理监证登记也是防止开发商重复抵押、一房两卖的根本手段,所以,购房者应当及时向房地产管理部门了解自己所购房屋的登记监证情况。


      5.不合格不收楼
      购房合同约定的交楼条件中,至少应当约定为:“该商品房经验收合格”,而不是象一些无良的开发商事先选定:“经规划验收合格”,这将可能是十分危险的。
      开发商所交付的商品房必须符合法定和约定的交楼条件。房屋验收合格的最主要证明文件是《房屋竣工验收备案表》,未通过竣工验收备案的房屋,依法不得交付使用。在商品房尚未符合交楼条件的情况下,购房者最好选择不收楼,此时购房者完全可以按照合同计算违约金或者解除合同的规定要求开发商承担违约责任。但若选择收楼,逾期交楼的事实即告结束,此后,购房者只能要求开发商赔偿损失,而赔偿损失的证据难以收集,胜诉相对困难,退房的可能更小。


       6.依法及时维权
       购房者的合法权利受到损害的时候,必须也只有及时运用法律手段,自己的合法权利才会得到最大可能的保护。广大购房者既要看到开发商财大气粗、背景显赫,同时也要看到国家法治建设的巨大成就,相信法律、相信自己,全力维权,不要让自己的合法权益默默地失去。

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